Hoy es lunes, un buen día para esforzar la cabeza y aprender algo nuevo. Volvemos al tema del dinero, es una de esas entradas que cuesta un poco más asimilar pero si no nos esforzamos, no aprendemos.

Invertir en vivienda lo considero más un negocio que una inversión. No es nada sencillo, pero nada que valga la pena es sencillo. Da lo mismo si te interesa o no, si miramos los 4 retornos de la vivienda es una buena lección financiera. Vamos allá:

1. Flujo de caja

Esto es lo más evidente. Todos los ingresos (suele ser solo el alquiler) menos todos los gastos cada mes. Ejemplo:

Ingresos: $1050/mes en alquiler, 1050*12 = 12600/año.

Gastos: Hipoteca $500/mes*12=$6000/año + Impuestos de propietario vivienda $900 + Seguro $1000 + Mantenimiento/reparaciones $900 + Comunidad/Agua $1200 = $10500

Flujo de caja: $2100/año

Cuando compramos nuestros pisos miramos esta cifra – más bien miramos lo que pensábamos que iba ver esta cifra – sin prestar mucha atención a los otros 3 factores, grave error.

2. Apreciación

Apreciación es el crecimiento del valor de la vivienda con el tiempo. Durante el boom inmobiliario casi todos especularon con apreciación.

Apreciación = Futuro precio de venta menos precio original de venta

A veces merece la pena un flujo de caja negativo si la apreciación es muy buena, pero es una apuesta arriesgada.

3. Amortización

Amortización = Total de la hipoteca pagado – interés pagado

Cuando alquilas el piso el inquilino va pagando la deuda. Se amortizan los pagos que debes al banco. Pero también pagas intereses al banco por el dinero prestado, en muchos casos el total de ese interés acaba siendo más que el dinero prestado. Amortización se refiere a la liquidación del principal (dinero que has pedido) no de los intereses.

Normalmente en la vida de un préstamo pagas mayormente intereses antes de ir amortizando el principal. Es decir que en los primeros años pagas casi todo intereses y en los últimos años mayormente el principal. ¡Cuando me di cuenta de esto me sentó como un tiro! Claro, los bancos no son tontos, pero nosotros sí, si no estamos informados.

Ejemplo:

Pagos de hipoteca: $1500*12 meses = $18000 – interés pagado $15000 = $3000

Es decir que ha soltado 18000 dólares pero solo has amortizado $3000 del dinero que has pedido. La próxima vez que compres algo con crédito/préstamo como un coche, fíjate bien cuánto pagas en intereses y cuánto pagas en total, no solo los pagos mensuales.  Compara el total de lo que cuesta lo que quieres comprar y el total que vas a pagar con el crédito. Seguro que se te quita las ganas de usar un crédito.

4. Amparo fiscal (tax shelter)

La idea aquí es que la propiedad te permite deducir tantas cosas como gasto de negocio que tus resultados de flujo son negativos y reduce el gasto de impuestos. Una vivienda que está más en negativo te puede quitar impuestos de otro que está en positivo.

Lo curioso de la vivienda es que puedes tener un flujo negativo sobre papel pero estar generar ingresos. Eso es porque el gobierno quiere dar incentivos para que la gente invierta en propiedades y por lo tanto ofrece deducciones. Esto incluye (depende del país pero las leyes suelen ser similares):

  • Interés de la hipoteca – Aunque tu inquilino este pagando los intereses que tú debes al banco por el préstamo, el gobierno te deja deducir ese interés como un gasto. Entonces si pagas $15000 en intereses durante un año eso puede contar como un gasto de negocio y lo deduces de tus ingreses (la cantidad depende de las leyes y tu situación), aunque en realidad no has pagado ese dinero, lo ha pagado tu inquilino.
  • Depreciación – Esto es una deducción en impuestos que recibes por la deterioración de la propiedad. Da igual su estado en la realidad, el gobierno asume que por existir tiene deterioración y te permite desgravar una cantidad como si fuera un gasto de negocio. (Deprecación se aplica a cualquier  bien que tenga una sociedad, en España es a partir de algo de un valor que supera 600 euros).

Digamos que tengas un flujo de caja neto de $41,825 (antes de impuestos). Es decir que en la realidad esto es lo que ha ganado tu propiedad y es lo que vas a recibir antes de impuestos. Pero puedes deducir interés de la hipoteca y depreciación:

$41825 – $32000 interés de la hipoteca – $8000 depreciacion = $1,825

El gobierno solo puede cobrarte impuestos sobre unos ingresos de $1825 aunque en realidad generaste $41825 de beneficios. No está mal, ¿no?

Javi

Llevo haciendo páginas web desde 1997 y en el 1999 hice mi primera página web que generaba dinero con patrocinadores. Desde entonces he vivido libre gracias al dinero que genera mis sitios web.

3 Comentarios

  1. No me puedo creer que a estas alturas todavía quede gente que recomiende invertir en vivienda. Es sencillamente increíble…

    Si no sabemos lo que va a pasar dentro de 2 meses con la economía… ¿cómo podemos meternos en un pufo a 20 años? por poner un ejemplo…

    ¿Es que el trabajo es algo garantizado y más en los tiempos que corren?
    Aparte… si compras ahora una vivienda vas a PERDER DINERO porque los pisos están bajando de precios y seguirán cayendo (un país con un 25% de paro endeudado y subiendo, bancos que apenas dan hipotecas, etc).

    Aunque claro… si las cosas salen mal siempre podremos apuntarnos a la PAH y pedir que el contribuyente nos pague el pufo mediante la dación en pago 😀

  2. Tremedar – Nadie ha recomendado invertir en nada. Esto es un ejercicio financiero. La idea es aprender a leer y entender los números. Los números de cada inversión te van a decir si es una inversión rentable o no, no depende de que si el precio de vivienda sube o baja. Si está subiendo tienes 1 de los 4 retornos a tu favor. Si baja tienes 1 en contra.

  3. Yo prefiero tener mi dinero invertido en un bien inmobiliario que siempre estará ahí (a no se ser que le caiga un bomba) que en un Banco que me engaña con “preferentes” y que ha tenido que ser “rescatado” por el Estado por la mala gestión de sus dirigentes políticos metidos a financieros. Y todo ello, aunque me cueste lo mío. Como no soy una especuladora, siempre puedo tener ahí esa inversión hasta que la situación económica mejore.

    El que depende de un sueldo para pagar su hipoteca vive en la incertidumbre. Pero el que no depende de ese sueldo por el motivo que fuere, siempre estará más seguro poniendo sus ahorros en bienes raíces o en valores perennes que en otra parte.

    Te aseguro, Tremadar, que todos esos que defienden siempre que España debería tener más alquileres y menos pisos en propiedad, son aquellos que quieren que los demás NO COMPREN para así poder ellos alquilarles SUS VIVIENDAS. De esta forma, siempre serán los mismos los que alquilen (los que hoy no pueden pagar una hipoteca) y los que compran (los que ya tienen propiedades y/o no necesitan pagar hipotecas). ¿Entiendes?

    Pero este era un ejercicio financiero que hay que tener muy claro.

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