Lo siguiente es una combinación de artículos que escribí cuando hice mis primeras inversiones en vivienda:

Buscando las propiedades para invertir

Cuando empecé este blog estaba ganando dinero con AdSense pero no tanto para poder vivir de ello aun. El primer mes con AdSense gané $300. Este mes solo con AdSense el total ha llegado a $5000. El reto del blog, que he repetido algunas veces, es para que cualquiera pueda mirar atrás, y encontrar entre todos mis posts la evolución: las ideas, acciones y forma de pensar que me han llevado a no tener nada a tener mucho dinero y libertad.

Estos días estuvimos gestionando los papeles y mirando la zona donde decidimos hacer nuestra primera inversión inmobiliaria. Ya he leído muchos libros sobre el tema, pero en estos 3 días hablando y negociando con agentes, notarios, bancos y otra gente del pueblo hemos aprendido muchísimo más. ¡Hemos negociado, conseguido y perdido buenas ofertas! Ha sido todo divertido y estresante a la vez.

En el futuro cuando tenga docenas de propiedades y muchos más ingresos pasivos, los nuevos lectores podrán mirar atrás y ver que hoy fue el comienzo, con un pequeño estudio que nos dará solo un máximo de €50 en flujo de caja después de gastos. Hay que empezar y hay que actuar si uno quiere cumplir sus sueños.

La compra de las viviendas

javier-buckenmeyer-llaves

Que cara de contento. ¡no sabía lo que me esperaba!

Después de varios años y unos intentos fallidos este martes pasado por fin he cerrado la compra de mi primer piso. Y vamos a cerrar otra compra pasado mañana. Los 2 están en la cuidad de Arras, en el norte de Francia, a lado de la universidad local. Los mencioné hace unos meses, por fin se ha terminado todo el papeleo y tramites. (Aunque no ha sido ajeno al boom inmobiliario, los precios allí en el norte son muy baratos en comparación con España y otras partes de Francia.)

Aunque nunca he ido de Erasmus (programa de intercambio muy famoso en Europa) he compartido piso con muchos estudiantes extranjeros, como si fuera uno más. Son recuerdos muy buenos. Invertir en pisos no es una inversión pasiva, al menos para empezar, y si se hace hay que tener ganas e interés. Siempre es mejor si puedes orientar un trabajo hacía algo que te gusta.

Por lo tanto, tengo una visión de una empresa que se dedica a prestar un servicio de alojamiento para estudiantes extranjeros. Sería una empresa que forma buenas relaciones con las universidades, tenga un sistema de reserva por Internet para estudiantes que quieren resolver su alojamiento antes de llegar y que está equipado para resolver las necesidades especificas de alojamiento de los estudiantes. Tendrá un nombre y una marca, que se posicionará en el mercado.

Esta semana estuve en uno de los pisos montando muebles de Ikea. No soy muy hábil con las manos pero me estoy haciendo experto de sus muebles, todos se montan de forma similar. Lo he desfrutado muchísimo. No es que me guste especialmente montar muebles pero sabiendo para lo que era me hacía sentir feliz y bendecido. No muchas personas pueden libremente coger una semana para decorar un piso, pero bueno, esas son las ventajas de ganar dinero en Internet. Además pude hacer algo productivo fuera de la pantalla del ordenador, que fue muy agradable. Incluso cuando fuimos a comprar los muebles, lo pasé genial.

Estuvimos debatiendo en el último post lo que es mejor o peor inversión. Pero la inversión no importa, lo único que importa es quien eres tú y si tienes las agallas para sacar las cosas adelante y cumplir con lo que quieres cumplir.

Tengo un amigo que invierte en fondos. Me ha dicho que se ha llevado unos buenos golpes con los fondos pero le ha servido para aprender y ahora lo maneja bastante bien. No es un millonario pero se saca un sueldo mensual con ello. Él es músico, hace obras para la tele y radio. También a veces le caen buenas cantidades de derechos de autor, cuando vuelven a echar sus obras varias veces en la televisión. Eso también es un buen dinero pasivo.

Lo he dicho mil veces aquí y lo diré de nuevo para machacar un poco. ¿Estás tomando acción para obtener lo que quieres? Si no, solo es un sueño que nunca se cumplirá.

5 años más tarde pensamos en refinanciar las viviendas

Han pasado 5 años ya desde que compramos 2 estudios en Francia como parte del plan para obtener activos y ‘libertad financiera’. Si llevas tanto tiempo siguiendo mi blog te acordarás.

Ese día pensaba que estaba tomando un paso adelante, económicamente hablando, pero en realidad fue un paso atrás – económicamente hablando. Esos pisos no han hecho más que costarnos dinero y ser un lastre económico. Los primeros años fueron los peores con un sinfín de obras de la comunidad y otros problemas inesperados para 2 novatos inversores. Afortunadamente teníamos ingresos suficientes para afrontarlos.

¿Realmente fue un paso atrás? No lo sé, solo el tiempo lo dirá. Al menos hice algo, tomé acción. Si no me arriesgo a fracasar alguna vez, nunca haré nada. La cosa ha mejorado desde entonces, y nos hemos vuelto un poco más listos, aunque seguimos en números rojos con la inversión.

Hace 2 meses contactamos con el banco para ver lo que podrían ofrecer para refinanciar los pisos con una tasa de interés mejor. No nos estaban haciendo ni caso (por email y por teléfono) pero hoy, estando por aquí, hicimos una visita al banco y por fin conseguimos ver las posibilidades.

En Francia es normal usar un tipo fijo y yo desde luego no sé como nadie pueda correr el riesgo de comprar una propiedad con un interés variable, aunque en España se suele hacer así (¡y así está el país!). Cuando compramos nos dieron un tipo de interés de 4 con algo, increíblemente no recuerdo el número exacto y no tengo los papeles de los préstamos aquí.

Hemos pagado durante 5 años y tal y como son nuestros préstamos ahora nos quedan 15 años.

Hoy nos han dado 3 opciones para ‘reconstruir’ los prestamos:

  1. 3,60% a 15 años
  2. 3,55% a 12 años
  3. 3,40% a 10 años

La tasa por reconstruir los préstamos es 600 euros. No hay otro gasto. Si se hace con este mismo banco no hay tasa de cancelación porque no se cancela, solo se reconstruye.

Si cogemos la primera opción reduciremos nuestros pagos mensuales y nuestra perdida mensual. Si cogemos la última opción pagaremos bastante menos en total pero aumentaremos las pérdidas mensuales. Como mencioné, no tengo aquí los papeles de los préstamos originales para echar cifras exactas, lo cual sería bueno para este ejemplo.

Las cifras que nos han dado me parecen bastante ajustados al mercado aquí sin embargo lo normal es que preguntemos en otro lado a ver si podemos obtener una oferta mejor para negociar. También consultaremos con nuestro contable en Francia y con amigos para intentar tomar la mejor decisión. Tenemos que pensar no solo en el gasto (o ingreso) mensual (un error que cometí al comprarlos) sino en el mayor beneficio económico a largo plazo. Poder tenerlos pagados en 10 años me llama pero es una tendencia que debo resistir. Hay que saber gestionar deuda, no hacer todo por liquidarlo, y aumentar el flujo de caja.

Vendimos las viviendas

La inversión no nos salió bien, compramos con mucha prisa, después de 5 años nos dimos cuenta de que no parecía factible generar un flujo de caja decente con los gastos que había, incluso con la hipoteca pagada. Tuvieron pérdidas todos los años. De modo que los pusimos en venta. Bajamos un poco el precio en comparación con la mayoría pero tampoco mucho. Los pusimos en venta hace 6 meses y mañana estarán los 2 vendidos. 1 se vendió ya el mes pasado.

En la negociación solo bajamos 500 euros en cada uno. En la venta nos llevamos 12000, que no es mucho pero nos vale y lo más importante es que no tendremos más esos gastos (¡y dolor de cabeza que solo merece la pena si estás ganando!) afectando nuestro flujo de caja.

En Francia no hay hipoteca. Es un préstamo que viene con un aval que pagas. De modo que cuando tú vendes la casa el banco no se entera hasta que le avises. Para el primer piso teníamos un pago de 240 al mes, ya avisamos al banco para liquidarlo. El segundo es de 200 al mes y un capital de 34000 más o menos. Estoy considerando no devolverlo (no de golpe, seguir los pagos) y invertirlo en algún proyecto, pero no he decidido aun, depende de cómo salen mis pruebas.

La verdad es que estoy muy agradecido haberlos vendido tan rápido. Creo que él de arriba nos echó una mano porque no están las cosas fáciles para vender en este momento. Tengo amigos aquí que están “comiendo sus pisos con patatas”. Nuestro reto es que la experiencia nos ayude a comprar con mucho más inteligencia nuestra propia casa, incluso recuperar el dinero perdido con una buena compra.

Lo que aprendí de mis errores invirtiendo en vivienda

Mi deseo mencionado en el último parágrafo se hice realidad el año pasado (2015) cuando compramos nuestra casa propia. Todo salió muy bien y el dinero y tiempo que perdimos en nuestros primeros pisos lo recuperamos con esta nueva compra.

Aquí tienes una lista de lecciones que saqué de mi experiencia como inversor:

En este artículo relato mi experiencia intentando invertir en viviendas. Yo lo hice mal y me salió mal pero puede que con algo de precaución te salga bien. No me da apuros contar todos mis errores, han sido muchísimos, pero espero que todos me sirvan para tener más éxito en el futuro.

Después de 5 años como propietario y muchos dolores de cabeza vendimos 2 pisos que compramos como inversión en el norte de Francia. Se compraron en el norte de Francia porque los precios estaban accesibles y tenemos familia allí. En aquel momento la burbuja estaba a tope en España y invertir aquí hubiera sido un desastre tal y como fue para miles de familias españolas. Aunque no fuera en el peor sitio, la inversión fue mala igualmente porque también habían subido mucho los precios en Francia y compramos en un mercado alto, a pesar de ser más accesible.

La decisión de vender surgió después de barajar las opciones de refinanciar y bajar nuestros pagos mensuales con mejor tasa de interés. Cuando nos pusimos a hacer cálculos nos dimos cuenta de que los gastos eran demasiado elevados y aunque tuviéramos pagadas las hipotecas no llegaríamos a general flujo de caja positivo nunca con los pisos. Ya no tenía sentido quedárnoslos y los vendimos.

El error de comprar fue, aparte de pagar demasiado, que los gastos de gestión eran muy elevados, mucho más de lo que habíamos calculado, y el alquiler que podíamos conseguir no era suficiente para cubrir los gastos y ganar algo encima.

Aquí hay una serie de lecciones que aprendí sobre la vivienda:

  1. Cuando estás empezando, compra siempre cerca de casa. Cuando tienes mucho más fuerza económica entonces puedes aprovechar oportunidades fuera y siempre enviar alguien para gestionar problemas si ocurren.
  2. Compra siempre un seguro de pago por si el inquilino no paga. Que dure bastante más que el tiempo necesario para una expulsión. Tuvimos un inquilino extranjero (el primer inquilino) que dejó de pagar y al cabo de 2 meses se largó sin pagar y sin decir nada y dejó las llaves a su hermano que vive en la misma ciudad y quien firmó como avalista. Su hermano nos chantajeó diciendo que no nos devolvería las llaves si no firmaríamos un papel absolviéndole de las deudas que nos debían. En Francia las leyes están hechas para proteger el inquilino y no pudimos simplemente ir a cambiar las cerraduras y retomar el piso. Ellos podrían demandarnos si hiciéramos eso aunque no estén ya y aunque ya tuviéramos empezado un proceso de expulsión. Para ser legal tendríamos que esperar varios meses y perder bastante dinero en alquileres y gestiones legales y no teníamos dinero para eso.
  3. Ser más riguroso con la solvencia del inquilino. Confiamos demasiado, ya habíamos rechazado unos interesados que no cumplían y teníamos prisa para meter alguien y así nos salió.
  4. Poner el piso bajo una entidad empresarial para que una persona no sepa si trata con algo de tamaño y recursos legales o una persona normal. También da más privacidad para el dueño y protección legal.
  5. Conocer bien las leyes y procedimientos y que ocurre en varias situaciones para protegerte mejor.
  6. Un piso es mucha gestión. No merece la pena comprar pisos muy pequeños que dan poco dinero. (Aunque sirva para aprender.) Cada piso lleva mucha gestión y gastos aparte, puedes hacer la misma gestión con un piso más grande que da más dinero por la misma cantidad de trabajo.
  7. Hay que comprar siempre cuando el mercado está más bajo, cuando el activo cuesta lo mínimo y no cuando este en la cima. Aunque te salga los cálculos de flujo de caja nunca debes pagar demasiado para un piso. Una vez que compres a un precio demasiado elevado ya no puedes salvar la inversión, se queda en una mala inversión y tienes que hacer lo mejor que puedes con las cartas jugadas.
  8. Calcula con números pocas optimistas. La ley de Murphy dice que lo que puede ir mal irá mal. Cuenta con que pase lo peor posible y prepara tus cálculos financieros acorde en el momento de la inversión. En los primeros años de propietarios tuvimos que pagar una brutalidad en obras de la comunidad. Afortunadamente nuestros ingresos eran buenos y pudimos hacerlo pero poca gracia te hace ver como todo tu dinero extra lo come una inversión que en vez de hacerte más rico te hace más pobre.
  9. Alquila algo donde la gente vive muchos años. Nosotros alquilamos a estudiantes a lado de la universidad. Nos parecía una idea maravillosa. Resulta que cada Junio se largaban para no pagar todo el verano. Siempre perdíamos inquilinos en verano y se quedaban los pisos vacios. Y por supuesto que cuando tocaba meter uno nuevo había que pagar una mensualidad a la agencia.
Javi

Llevo haciendo páginas web desde 1997 y en el 1999 hice mi primera página web que generaba dinero con patrocinadores. Desde entonces he vivido libre gracias al dinero que genera mis sitios web.

20 Comentarios

  1. Felicidades Javi, aunque sólo te deje (de momento) 50 euros al mes, estarás pagando una propiedad que no sólo es una renta, sino también un respaldo ante malos tiempos. Además, ya no tendrás ingresos sólo de internet, sino que habrás diversificado tus activos y será más difícil que una recesión de deje sin nada. No tengo ninguna duda de que en 10 años esta no será tu única propiedad.

  2. tengo una pequeña duda. A la hora de crear “contenido original” entiendo lo que se refiere, pero de que manera se hace? Porque habrá que sacarlo de internet, libros, apuntes, etc. Y entonces habrá que modificarlo a tú manera para que no sea “copiado” . Es esa la idea?

  3. Javi, ¿qué porcentaje del precio total del piso (incluyendo registros, notarios, impuestos, etc.) has tenido que poner como inversión inicial para que te dé cash-flow positivo desde el principio?.

  4. Estos son los datos más o menos:

    Precio: €43,500

    Metemos 20% del coste del piso = €8700 (Incluyendo pago de agencia para no incluirlo en el precio de venta para ahorrar un poco en impuestos)
    Hipoteca a tasa fija 4.6 % (más seguro de préstamo obligatorio en Francia) a 20 años.

    Gastos (notario + impuestos) = €3480

    Inversión: €12180 + lo que gastemos en muebles algún arreglo (€1000-€1500)

    No tengo la cifra del préstamo aquí mismo pero creo que la hipoteca era alrededor de €220/mes, comunidad es €60 y impuestos (mensuales de dueño de propiedad) y seguro (por nuestro lado) es alrededor de €40.

    Necesitamos un alquiler de €370 para hacer €50/mes. Quizás sea solo €350.
    Cash on cash return alrededor de 4.5%, es poco pero solo queremos poner la maquina en marcha y no perder cash-flow empezando.

  5. Está bien. La rentabilidad del alquiler (4.200 = 350 x 12) sobre el precio total de compra (48.480 = 43.500 + 3.480 + 1.500) es del 8,66%. En España esa rentabilidad es bastante más baja (4%-6%) y por eso habría que poner mucha más entrada para tener cash-flow positivo desde el principio.

    Además, en España no hay nada tan barato ni de lejos (43.500)

    Si pudieras encontrar uno similar a este pero que necesitase una gran reforma quizá consigas una hipoteca por el 100% del piso + la reforma. O algo muy cercano a esa cifra. Así podrías conseguir un apartamento con menos entrada inicial aún. En ese caso creo que lo ideal es que el piso en sí esté lo más destrozado posible (para que tu margen de ganancia sea mayor, puedas regatear más el precio con el vendedor, etc.). Pero es fundamental que la estructura del edificio esté en buenas condiciones porque eso no lo puedes arreglar tú y puede dar una cantidad de gastos enorme.

  6. Estuve mucho tiempo buscando en Madrid, pero no era posible (al menos con mi nivel de conocimiento y ingresos) encontrar nada sin perder 200 o más por mes (sin poner una enorme entrada que no tengo). Por eso estamos comprando allí en Arras, por los precios accesibles y la posibilidad de empezar en positivo, aunque habrá el inconveniente de la distancia. Esperemos encontrar un buen gestor.

  7. Felicidades Javi !
    Yo recién comienzo. Tus comentarios y sugerencias me han servido de estímulo para arrancar, todavía tímidamente. El tráfico de mi blog es muy bajo todavía. (Se aceptan alegremente sugerencias)
    Que sigan los exitos ! (algún dia te alcanzaré, jajaja)

  8. Estimado Javier:

    Gracias a DIOS que te va muy bien. Pregunto a todos,la idea de un blog es tan fundamental dentro de una estrategia integral de producción de ingresos pasivos? Un sitio personal, con tu nombre no lo sustituye?

    Cuéntenme porque quiero aprender.

  9. Estimado Javier:
    Aunque recibo desde hace tiempo estos artículos, hasta ahora me he decidido a participar. Tengo varios sitios, pero quizás solamente dos de ellos apenas dan los primeros pasos para generar ingresos, aunque todo de alguma manera me han producido ingresos indirector, porque me consultan y contratan para charlas fuera de internet.

    Preguntaba sobre el blog porque los leo hablando mucho de él. Muchas Javier por responderme.

    Saludos y bendiciones a todos.

  10. Carlos-gracias, pues si, el dinero hay que hacerlo crecer. 🙂

    martaines-gracias, el único consejo que se me ocurre es que trates algo muy específico en tu blog para una audiencia en concreta.

    William- no entiendo bien la pregunta pero te puedo decir que solo con un blog es muy muy difícil ganar algo bueno (tendría que ser un blog muy muy famoso). O debes crear algo más grande, amplio, o tienes un ‘embudo’ de productos o servicios detrás. De todas formas es mejor hacer algo, que nada, y si un blog solo te aporta $100 o $200 al mes es un comienzo.

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